Verstirbt der Mieter einer Immobilie, gibt es oft Unklarheiten bezüglich der Handhabung des Mietverhältnisses. Grundsätzlich gilt, dass durch den Tod des Mieters das Mietverhältnis ebenso wenig beendet wird wie durch den Tod des Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht Rechte verschiedener Personen vor, in das Mietverhältnis einzutreten oder es fortzusetzen. Das Mietrecht hält insoweit für so gut wie jede Form menschlichen Zusammenlebens in einer Wohnung Regelungen bereit.
Das sog. Eintrittsrecht ist eine überlieferte Tradition, die vor allem dem Schutz der Familie des verstorbenen Mieters diente. Voraussetzung für die Anwendung der Vorschrift ist, dass es einen verstorbenen Alleinmieter gab, der mit weiteren Personen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.
Das Gesetz sieht eine Rangfolge der Personen vor, die nach dem Tod des Mieters in den Mietvertrag eintreten können. Gibt es einen Ehe- oder Lebenspartner, tritt dieser ein und verdrängt alle anderen Bewohner. Gibt es keinen Ehe- oder Lebenspartner oder hat dieser erklärt, nicht eintreten zu wollen, treten die Kinder des Verstorbenen oder andere Familien- oder Haushaltsangehörige ein. Erforderlich ist dabei ein unterschiedlich starkes Miteinander in der Wohnung. Kinder müssen dort nur gelebt haben, andere Personen müssen einen gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen geführt haben.
Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Das Gesetz verlangt, dass mehrere Personen gemeinsam Mieter sind. Fortsetzungsberechtigt sind daher die Personen, die, wenn sie nicht bereits Mieter wären, in den Vertrag eintreten würden. Es muss sich also zum einen um Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, Familienangehörige oder sonstige Personen handeln und zum anderen müssen diese Personen zum Zeitpunkt des Tods eines Mieters mit diesem einen auf Dauer angelegten Haushalt geführt haben.
Gibt es nur einen Mieter, der entweder allein in der Wohnung gelebt hat oder nur mit nicht eintrittsberechtigten Personen oder bei dem alle Eintrittsberechtigten den Eintritt abgelehnt haben, dann gilt auch im Wohnraummietrecht die erbrechtliche Lösung. Der Mietvertrag wird mit dem oder den Erben fortgesetzt. Der Erbe des Mieters kann das Mietverhältnis außerordentlich fristgerecht kündigen.