Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters fristlos und gleichzeitig ordentlich kündigen kann. Auf den ersten Blick macht das für Nicht-Juristen nicht allzu viel Sinn. Dazu muss man einen Blick ins Mietrecht werfen, um die Konsequenz zu verstehen.
Ein Vermieter kann wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Er kann auch fristlos kündigen, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mehr als zwei Monatsmieten schuldig bleibt. In diesen Fällen kann der Vermieter sowohl fristlos als auch ordentlich, also mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen. Das ist in der Praxis auch weit verbreitet.
Mieter können mit einem einfachen Trick die fristlose Kündigung aber ad absurdum führen. Bei der fristlosen Kündigung gilt nämlich nach dem Gesetz eine Schonfristregelung. Wurden die Mietschulden innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung bezahlt, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine derartige Schonfristregelung gibt es aber bei der ordentlichen Kündigung nicht. Die Nachzahlung der Mietschulden läuft bei einer ordentlichen Kündigung ins Leere.
Mit der Entscheidung des BGH wird dem Mieter diese Manipulationsmöglichkeit entzogen. Im ersten Schritt kann der Mieter die fristlose Kündigung durch eine Nachzahlung der offenen Mieten abwenden. Da der Vermieter aber zugleich ordentlich kündigen darf, greift im zweiten Schritt die ordentliche Kündigung. Der Mieter verliert seine Wohnung, obwohl er zunächst alle Mietschulden nach der fristlosen Kündigung beglichen hat. Die ordentliche Kündigung greift wegen der Pflichtverletzung „Zahlungsverzug“.