Der BGH hat einmal mehr die Rechte von Mietern gegenüber Vermietern gestärkt. Allerdings sollte man das Urteil nicht so sehr verallgemeinern, wie dies in vielen Medien erfolgt ist. Der Mieter in diesem Verfahren hatte die gegenständliche Wohnung bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übernommen. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit führte der Mieter dann auch selbst Schönheitsreparaturen durch. Der Vermieter sah diese als mangelhaft an und ließ deshalb durch einen Malerbetrieb Nacharbeiten ausführen. Der Maler verrechnete knapp 800 Euro, die der Vermieter als Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen einforderte.
Eine wesentliche Besonderheit in dem Fall war eine Vereinbarung des jetzigen Mieters mit der Vormieterin. Beide hatten eine Art „Renovierungsvereinbarung“ getroffen. In dieser Vereinbarung hatte der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt. Der Vermieter wollte sich quasi diesen Vertrag zu seinem Recht ummünzen.
In den Vorinstanzen hatte der Vermieter zunächst Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht war der Ansicht, dass es angesichts der Vereinbarung zwischen dem Mieter und der Vormieterin interessengerecht sei, den Mieter so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Der BGH hat die Entscheidung aber einkassiert.
Zunächst einmal betrifft die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen den Vermieter und nicht den Mieter. Der Vermieter kann aber die Verpflichtung via Vertrag auf den Mieter überwälzen. Die formularvertragliche Überwälzung hält aber den gesetzlichen Regelungen nicht Stand, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird und der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.
Eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass er die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt.