Bei einem langfristigen Investment in eine (ertragreiche) Immobilie kann sich die Frage auftun, ob es sinnvoll wäre, die Immobilie nicht selbst zu erwerben, sondern das Investment über eine Immobilien-GmbH zu tätigen. Investiert man privat in eine vermietete Immobilie, sind die Einkünfte im Rahmen der persönlichen Einkommensteuer zu versteuern. Sie führen also zu einer laufenden Einkommensteuerbelastung, die in Abhängigkeit vom persönlichen Steuersatz und den sonstigen persönlichen Verhältnissen durchaus 45% oder mehr betragen kann. Investiert man dagegen über eine Immobilien-GmbH, fallen bei richtiger Gestaltung lediglich Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag an. Die Steuerbelastung beläuft sich hier auf 15,825%.

Grundsätzlich gilt eine GmbH kraft Rechtsform als Gewerbebetrieb und unterliegt damit der Gewerbesteuer. Für Immobilienunternehmen gibt es jedoch die Möglichkeit der sog. erweiterten Kürzung beim Gewerbeertrag. Diese Regelung befreit Erträge, die auf die Vermietung und Verpachtung von eigenem Grundbesitz zurückgehen, von der Gewerbesteuer. Die Voraussetzungen hierfür sind aber eng auszulegen. Die Gesellschaft darf ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und vermieten. Jegliche gewerbliche Nebentätigkeit wie Immobilienhandel, Betrieb von Photovoltaikanlagen oder Dienstleistungen kann diese Befreiung ausschließen.

Bei richtiger Gestaltung kann auch der Verkauf einer Immobilie aus der GmbH heraus mit der reduzierten Steuerbelastung erfolgen. Anders als bei einer privaten Immobilieninvestition gibt es bei einer Immobilien-GmbH aber keine steuerliche Haltefrist von zehn Jahren. Mithin ist jeder Verkauf aus der GmbH heraus steuerpflichtig. Wie eng die Voraussetzungen der Steuerbefreiung gesehen werden müssen, verdeutlicht ein BFH-Urteil vom Herbst 2024. Da können auch mal Minuten oder einzelne Tage entscheidend sein.

Die GmbH, die das Verfahren vor dem BFH angestrengt hatte, hatte u. a. den Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Grundbesitz zum Gegenstand. Sie hatte im Jahr 2015 eine Immobilie erworben und im Folgejahr wieder veräußert. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgten am Beginn des 31.12.2016. Weiteren Grundbesitz besaß die Klägerin nicht. Die Klägerin beantragte die eingangs erläuterte erweiterte Kürzung nach dem GewStG. Das Finanzamt lehnte das Ansinnen ab.

Auch vor dem BFH scheiterte das Ansinnen abschließend. Sein Argument: Hat eine Kapitalgesellschaft ihren gesamten Grundbesitz einen Tag vor Ablauf des Erhebungszeitraums („zu Beginn des 31.12.“) veräußert, kann sie die sog. erweiterte Kürzung nicht in Anspruch nehmen, da sie in diesem Fall nicht ausschließlich grundstücksverwaltend tätig war.

Voraussetzung für die Gewährung der erweiterten Kürzung ist u. a., dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Der Begriff der Ausschließlichkeit ist gleichermaßen qualitativ, quantitativ sowie zeitlich zu verstehen. In zeitlicher Hinsicht muss der Unternehmer während des gesamten Erhebungszeitraums der begünstigten Tätigkeit nachgehen. Der Erhebungszeitraum für die Gewerbesteuer ist grundsätzlich das Kalenderjahr.

Am Erfordernis einer ausschließlichen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes fehlt es, wenn ein Unternehmer das letzte oder einzige Grundstück vor Ablauf des Erhebungszeitraums veräußert und danach nur noch anderweitige Tätigkeiten ausübt. Eine „technisch bedingte“ Ausnahme wird bei einer Veräußerung zum 31.12., 23:59 Uhr, zugelassen.

Die Klägerin scheiterte also, weil sie ihr einziges Grundstück vor Ablauf des Erhebungszeitraums veräußert hatte, da Besitz, Nutzungen und Gefahr sowie Lasten, bereits zu Beginn des 31.12.2016 auf die Erwerberin übergingen. Damit ist die Klägerin an einem Tag des Erhebungszeitraums (31.12.2016) nicht der begünstigten Tätigkeit nachgegangen.