Beim Erwerb einer Immobilie fällt im Regelfall Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt als Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Beim Erwerb einer Wohnung in Teileigentum übernimmt der Käufer in den meisten Fällen auch eine anteilige Instandhaltungsrückstellung. Der BFH hatte jetzt zu prüfen, ob eine solche Rücklage die Grundlage der Grunderwerbsteuer mindert.

Im konkreten Fall erwarb die Klägerin Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten und neun Tiefgaragenstellplätzen in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu denen sie gehörten. Im Kaufvertrag war ausdrücklich geregelt, dass der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern (Vorschüsse, Instandhaltungsrücklage usw.) beim Besitzübergang auf den Käufer übergeht.

Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer nach dem vereinbarten Kaufpreis ohne Berücksichtigung der Rücklagen fest. Dem stimmte der BFH mit einer schlüssigen Begründung final zu.

Der BFH akzeptiert grundsätzlich die Aufteilung des Kaufpreises, wenn der Kaufvertrag Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Folglich darf man bspw. miterworbenes Mobiliar aus der Steuerbemessung rausrechnen.

Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist aber Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Sie bleibt bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Anders als das Zubehör eines Grundstücks kann damit die anteilige Instandhaltungsrückstellung beim Eigentumserwerb durch Rechtsgeschäft auch bei entsprechender Einigung von Veräußerer und Erwerber über den Übergang der Instandhaltungsrückstellung nicht auf den Erwerber übergehen.

Auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass ein Teil des Kaufpreises „für die Übernahme des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens“ geleistet wird, und der Instandhaltungsrückstellung im Kaufvertrag folglich ein eigenständiger Wert zugemessen wurde, handelt es sich dabei nicht um Aufwand für die Übertragung einer geldwerten nicht unter den Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes.