Wir hatten die Diskussion um coronabedingte Mietnachlässe schon mehrfach beleuchtet. Wir wollten dieses Thema mit einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts München nochmal aufgreifen. Das Gericht gab der Klage einer Vermieterin gegen deren Mieterin auf Zahlung eines ausstehenden Mietanteils statt.

Die Mode-Boutique in München-Schwabing war aufgrund der Schließungsanordnung vom 17.3.2020 bis zum 26.4.2020 geschlossen. Die Inhaberin kündigte mit einer E-Mail vom 23.3.2020 an, wegen der Schließungsanordnung von Bekleidungsgeschäften im Rahmen der COVID 19 – Pandemie für den Monat April 2020 lediglich einen Mietzins i. H. von 50 % zu bezahlen. Die Vermieterin widersprach der angekündigten Kürzung. Trotzdem kürzte die Mieterin die Miete im April 2020 um die Hälfte.

Das Amtsgericht München sieht keinen Mangel, der zur Minderung berechtigte. Der Vermieter hat grundsätzlich dem Mieter nur die Möglichkeit des Gebrauchs zu verschaffen und die Mietsache in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu erhalten. Der Vermieter schuldet nur die Überlassung der für den Betrieb notwendigen Räume, nicht aber die Überlassung des Betriebs selbst. Die erfolgreiche Nutzung gehört zum Verwendungszweck des Mieters.

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse begründen nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen. Ist die Mietsache weiter zur Nutzung grundsätzlich geeignet und nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen, realisiert sich das vom Mieter zu tragende Verwendungsrisiko. Die Mietsache war trotz der Schließungsanordnung weiterhin zum vereinbarten Betriebszweck geeignet wie vor der behördlichen Anordnung.

Es lag durchaus eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, da beide Parteien bei Vertragsschluss wohl vorausgesetzt haben, dass es nicht zu einer globalen Pandemie mit Betriebsschließungen kommen würde. Nicht jede einschneidende Veränderung der gemeinsamen Vorstellungen rechtfertigt aber eine Vertragsanpassung. Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko. Er ist gehalten, Kompensationsmaßnahmen zu ergreifen, z. B. durch vorgezogene Instandhaltungsarbeiten oder einen Onlinehandel, bevor er eine Anpassung des Vertrages verlangen kann. Auch die umfangreichen Hilfspakete des Staats zur Abwendung wirtschaftlicher Not sind einzubeziehen, wie bspw. die Absenkung der Umsatzsteuer oder das Kurzarbeitergeld für Angestellte.

Die Beteuerungen der Mieterin waren nicht ausreichend. Ein gesundes Unternehmen sollte einen Umsatzausfall von fünf Wochen verkraften. Für eine Vertragsanpassung sah das Gericht eine Karenzzeit von drei Monaten als erforderlich an.