Im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge gibt es immer wieder Überlegungen, Immobilien auf noch minderjährige Kinder des Schenkers bzw. späteren Erblassers zu übertragen. Die Ausführung eines solchen Geschäfts kann u. U. hohe rechtliche Hürden mit sich bringen, da die Kinder nicht oder nur beschränkt geschäftsfähig sind. Ein entscheidendes Kriterium in diesem Zusammenhang ist die Frage, ob das Geschäft für die Kinder nur rechtlich vorteilhaft ist. Ist die Frage nicht eindeutig zu bejahen, muss ein Ergänzungspfleger bestellt werden, der das Geschäft genehmigen kann, weil die Eltern dann von der Vertretung ihrer eigenen Kinder ausgeschlossen sind.
Minderjährige Kinder werden bei Rechtsgeschäften grundsätzlich von ihren Eltern vertreten. Das regelt das BGB so. Bei der Übertragung einer Immobilie durch einen Elternteil auf das minderjährige Kind ist allerdings der Übertragende von der Vertretung ausgeschlossen. Hierbei handelt es sich um ein sog. Insichgeschäft. Aber auch der nicht übertragende Elternteil ist regelmäßig von der Vertretung ausgeschlossen. Denn ein Elternteil kann ein minderjähriges Kind bei einem Rechtsgeschäft zwischen seinem Ehepartner einerseits und dem Kind andererseits nicht vertreten, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.
Hiervon gibt es eine Ausnahme, die so nicht im Gesetzt steht, aber von der Rechtsprechung des BGH gedeckt ist. Die Ausnahme beruht auf der Überlegung, dass für ein Vertretungsverbot kein Bedürfnis besteht, wenn nach der Natur des Rechtsgeschäfts eine Gefährdung der Vermögensinteressen des Vertretenen nicht nur im konkreten Einzelfall, sondern abstrakt-generell ausgeschlossen ist.
Die Übereignung eines Grundstücks an einen Minderjährigen ist nach Ansicht des BGH bei isolierter Betrachtung der Auflassung grundsätzlich vorteilhaft. Den Umstand, dass der Grundstückseigentümer für die Erfüllung seiner auf öffentlichem Recht beruhenden Abgabeverpflichtungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich haftet, sieht der BGH nicht als einen Nachteil im Sinne des Gesetzes an. Zwar bedeutet Eigentum, die laufenden öffentlichen Grundstückslasten tragen zu müssen. Dies bringt nach ihrer abstrakten Natur aber typischerweise keine Gefährdung des Minderjährigen mit sich.
Auch der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem nicht vermieteten oder verpachteten Grundstück ist rechtlich vorteilhaft, ebenso wie der Erwerb des Alleineigentums an einem solchen Grundstück. Die mit dem Eintritt in eine Bruchteilsgemeinschaft verbundenen Verpflichtungen hält der BGH für nicht entscheidend.
Komplizierter ist dagegen die Übertragung eines vermieteten Grundstücks oder einer vermieteten Eigentumswohnung. Eine solche Übertragung sieht der BGH als für den Minderjährigen rechtlich nachteilig an, unabhängig davon, ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Denn das Kind tritt mit dem Eigentumserwerb in die Rechte und Pflichten des Vermieters oder Verpächters ein. Gleiches gilt für den Erwerb einer Eigentumswohnung. Das Kind erwirbt nicht nur einen (vorteilsvermittelnden) Vermögensgegenstand, sondern wird Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die damit kraft Gesetzes verbundenen persönlichen Verpflichtungen sind ihrem Umfang nach bedeutend und müssen daher abhängig von den Umständen des Einzelfalls genehmigt werden.