Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Schönheitsreparaturen im Mietrecht scheinen ein Thema zu sein, das nie abschließend entschieden ist. Immer wieder landen Verfahren zu dieser Frage beim BGH. In zwei aktuellen Verfahren hat der BGH die Frage der Kostentragung entschieden, wenn die Wohnung ursprünglich unrenoviert überlassen wurde.

In einem der Verfahren mieteten die Kläger im Jahr 2002 eine unrenovierte Wohnung. Da sich aus ihrer Sicht der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich verschlechtert hatte, forderten sie die Vermieterin 2016 vergeblich auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in Höhe von rund 7.300 Euro gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

im zweiten Verfahren begehrte der Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn im Jahr 1992 unrenoviert überlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Der BGH hat in beiden Fällen das jeweilige Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. In beiden Fällen lehnten die Vorinstanzen zu Recht die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag ab, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde.

Die jeweilige Vermieterseite wollte eine ergänzende Vertragsauslegung, dass dem Mieter die Ausführung von Arbeiten auf eigene Kosten freisteht und der Vermieter Schönheitsreparaturen unter keinen Umständen auszuführen hat. Das lehnt der BGH aber ab. Ebenso wenig kann aber die unwirksame Formularklausel allein zu Lasten des Vermieters ausgelegt werden. Ihn trifft ohne Rücksicht auf den vertragsgemäßen unrenovierten Zustand bei Mietbeginn keine uneingeschränkte Renovierungspflicht.

Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, vorliegend mithin der unrenovierte Zustand. Den Vermieter trifft dann eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat – was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt.

Allerdings ist die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt.

Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben, die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Vor diesem Hintergrund hat der BGH entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.