Die Instandhaltungsrücklage, zu deren Ansammlung die Wohnungseigentümer gemäß Wohnungseigentümergesetz verpflichtet sind, dient der Instandhaltung und der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Beiträge zu dieser auch Erhaltungsrücklage genannten Rücklage sind Teil des Wohngeldes, die der einzelne Wohnungseigentümer entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan an den Verwalter zu leisten hat. Die Erhaltungsrücklagen sind gemeinschaftliches Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Über deren steuerliche Behandlung gab es in der Vergangenheit immer wieder Diskussionen. Die OFD Frankfurt hat jetzt unter Bezug auf ein Urteil des BFH aus 2020 eine umfassende Handlungsanweisung herausgegeben.
Zinseinnahmen aus der Anlage der Erhaltungsrücklagen gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.
Die geleisteten Beiträge zur Erhaltungsrücklage können beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten im Rahmen einer Vermietung abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt hat. Daher sind Wohngeldzahlungen bei vermieteten Eigentumswohnungen um die Zuführungsbeträge zur Erhaltungsrücklage zu kürzen.
Wird die Erhaltungsrücklage für Maßnahmen verwendet, die zu Herstellungskosten führen, so sind nur die entsprechenden Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten abziehbar.
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, ergeben sich Zuordnungsfragen beim Erwerber wie beim Verkäufer. Zivilrechtlich ist der jeweilige Anteil an der Erhaltungsrücklage mit dem Wohnungseigentumsrecht verknüpft.
Der Aufwand des Erwerbers für die anteilige Erhaltungsrücklage ist deshalb nicht ursächlich für den Erwerb der Eigentumswohnung getätigt worden. Folglich gehört der im Kaufpreis enthaltene Anteil für das in der Erhaltungsrücklage angesammelte Guthaben nicht zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung. Mit der Übertragung der Erhaltungsrücklage wird nur eine vom Grundstückseigentum losgelöste Rechtsposition übertragen, die vergleichbar mit einer Geldforderung ist. Wird im Kaufvertrag nur ein einheitlicher Kaufpreis ausgewiesen, ist dieser für ertragsteuerliche Zwecke entsprechend aufzuteilen.
Beim Veräußerer ist der auf den Erwerber übertragene Anteil an der Erhaltungsrücklage im Zeitpunkt der Veräußerung nicht als Werbungskosten in Abzug zu bringen, da er insoweit seine Rechtsposition entgeltlich auf den Erwerber übertragen hat. Denn der Veräußerer erhält die zugeführten und noch nicht verbrauchten Rücklagenbeträge über den Kaufpreis vom Erwerber zurück.
Der BFH hatte mit dem vorstehend erwähnten Urteil zur Grunderwerbsteuer Stellung bezogen. Demnach ist beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts.