In der Vermietungspraxis gibt es immer wieder Nebenkosten, die neu eingeführt worden sind und im ursprünglichen Mietvertrag nicht explizit als umlagefähige Nebenkosten genannt sind. Können solche „neuen“ Kosten trotzdem auf den Mieter umgelegt werden?

Das LG München hat die Frage kürzlich für Wartungskosten für Rauchwarnmelder entschieden. Der zu Grunde liegende Mietvertrag sah eigens eine Öffnungsklausel vor: „Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden“.

Der Vermieter hatte formal richtig über die Betriebskosten des Jahres 2018 abgerechnet. Im Nachzahlungsbetrag von rund 300,00 Euro waren 16,35 Euro für „Rauchwarnmelder“ enthalten. Der Vermieter machte seine Ansprüche vor dem Amtsgericht München geltend, da der Mieter nicht zahlte. Die beklagte Mieterin vertrat die Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können.

Das LG München wies die Klage bezüglich der Kosten für die Wartung der Rauchmelder ab. Das hatte der Vermieter aber selber zu verantworten. Grundsätzlich können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen. Diese Ansicht vertritt der BGH.

Da es sich im vorliegenden Fall jedoch sowohl um eine von der Mieterin zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme handelt als auch im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthalten ist, sind die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder trotz fehlender Benennung im Mietvertrag als Betriebskosten ausnahmsweise umlagefähig. Allerdings scheitert die Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen Wartungskosten hier letztlich an der fehlenden entsprechenden Erklärung seitens des Vermieters. Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, dies bedarf jedoch einer vorherigen ausdrücklichen Erklärung seitens des Vermieters.