Im Wohnungsbau ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung (Kaution) zulässig. Da der Vermieter dem Mieter einen Gegenstand von erheblichem Wert zum Gebrauch überlässt und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters sich über die ganze Mietzeit durchaus verändern kann, ist die Vereinbarung sinnvoll. Hinzu kommt, dass der Mieter u. U. mit der Mietsache pfleglicher umgeht, wenn er am Ende seine Sicherheit zurückhaben möchte.
Das Mietrecht im BGB kennt nur das sog. besitzlose Vermieterpfandrecht als Sicherungsmittel. Dies ist aber in schwierigen Fällen wirtschaftlich wertlos, da es gerade bei zahlungsschwachen Mietern ins Leere geht. Deshalb gestattet das Gesetz die Vereinbarung einer Mietsicherheit. Ohne eine solche Vereinbarung darf der Vermieter keine Sicherheitsleistung verlangen.
Das Gesetz macht keine Vorgaben, welche Art von Sicherheit die Parteien vereinbaren können. Üblich ist die Barkaution oder die Verpfändung eines Sparbuchs oder die Stellung einer Bürgschaft.
Das Gesetz gestattet eine Sicherheitsleistung von maximal drei Monatskaltmieten, also ohne Berücksichtigung von Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen. Die maßgebliche Miete muss zulässig sein, darf also nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen oder wegen eines nicht behebbaren Mangels dauerhaft gemindert sein. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit, stehen am Ende aber dem Mieter zu.
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen Raten beginnend mit Mietvertragsbeginn zu zahlen. Kommt er mit zwei Raten in Rückstand, steht dem Vermieter ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht zu. Der Vermieter muss eine Barkaution von seinem Vermögen getrennt insolvenzsicher anlegen. Tut er dies nicht, kann er wegen Untreue belangt werden. Der Mieter hat nur bei einer solchen Anlage ein Absonderungsrecht in der Vermieterinsolvenz, sonst handelt es sich um eine einfache Insolvenzforderung.
Der Vermieter darf während des Bestands des Mietverhältnisses auf die Sicherheit zurückgreifen, wenn der Mieter eine unstreitige Forderung nicht beglichen hat. In diesem Fall ist der Mieter zur Wiederauffüllung der Kaution verpflichtet. Der Vermieter muss nach Ende des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen. Fällig wird der Rückzahlungsanspruch, wenn feststeht, dass keine weiteren Ansprüche des Vermieters mehr entstehen können. Der Vermieter darf in die Abrechnung auch Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache aufnehmen, bei denen er innerhalb nicht verjährter Zeit von seiner Ersetzungsbefugnis (Forderung einer Geldzahlung statt Naturalrestitution) nicht Gebrauch gemacht hat.