Die etwas älteren Steuerzahler werden sich vielleicht noch an die Zeiten erinnern, in denen man mit Immobilien durchaus auch Steuern reduzieren konnte. Eine damals oft gebrauchte Vorschrift war der § 7b des Einkommensteuergesetzes, der im Regelfall erhöhte Abschreibungen mit jährlich 5% gewährte. Diese steuerlich „guten Zeiten“ sind aber seit rund drei Jahrzehnten Geschichte. Jetzt wird der § 7b in modifizierter Form wiederbelebt.
Ende Juni hat der Bundesrat dem vom Deutschen Bundestag beschlossenen Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus zugestimmt und damit den Weg frei gemacht für die Einführung einer neuen befristeten Sonderabschreibung in § 7b EStG für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen.
Mit § 7b EStG wird eine neue Sonderabschreibungsregelung geschaffen, die für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen in Anspruch genommen werden kann. Die Sonderabschreibung beträgt jährlich bis zu 5 % über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich zur jährlichen linearen Abschreibung von 2 %. Der Gesetzgeber hat die Begünstigung allerdings von einer Vielzahl von Voraussetzungen abhängig gemacht, die unseres Erachtens die Begünstigung an den Rand der Bedeutungslosigkeit manövrieren werden.
Durch Baumaßnahmen muss auf Grund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum in einem (bestehenden oder neuen) Gebäude geschaffen werden, der für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken geeignet ist. Bei Anschaffung einer Wohnung, liegt eine „neue“ Wohnung nur vor, wenn diese bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung rechtswirksam angeschafft wird. Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlagen sind – auch im Falle der Anschaffung – nicht förderfähig. Eine vorübergehende Beherbergung, wie z. B. in Ferienwohnungen ist ebenfalls nicht begünstigt.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro je qm nicht übersteigen. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung. Allein an dieser Grenze dürften Vorhaben in städtischer Umgebung weitestgehend scheitern. Wird die Grenze eingehalten, ist die förderfähige Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen daneben noch auf maximal 2.000 Euro je qm Wohnfläche begrenzt.
Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Die Miethöhe ist nicht begrenzt. Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienen, sind je nachdem, welchem Zweck sie überwiegend dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienenden Räumen zuzurechnen. Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters ist aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.
Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen.